房地产如何玩转供应链金融?

房产融资丨现状

房地产如何玩转供应链金融?

2018年以来,在金融监管加强、去杠杆、去通道信用紧缩的大背景下,房地产企业正面临着不断加大的融资压力。随着融资渠道越来越窄、融资成本越来越高,房地产企业或将迎来“生死攸关”的一年......

房地产融资,是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资÷筹资和融通资金等,根据资金来源的不同,可将融资方式分为内部融资外部融资

其中,内部融资是指房地产企业利用企业自由资金支持项目开发,包括企业资产抵押或票据贴现而获得的资金、预收购房定金或购房款和利用企业留存收益等。外部融资则是企业从外部其他经济主体筹措资金的方式,包括发行股票、发行债券、向银行贷款、合作开发、房地产信托融资等等。

 

房地产如何玩转供应链金融?

 

目前,我国房地产企业融资体现如下特征:在资金结构上,对银行贷款依赖较大;资金来源渠道相对狭窄,但呈现出多元化趋势,除了传统的银行信贷股权融资外,信托融资、夹层融资、上市融资、融资租赁、利用外资等方式纷纷出现;新型融资方式如信托融资等受政策影响,门槛较高。

从现状来看,银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式,房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象。资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说,由于受政策限制,房企上市比较困难,大多数房企很难达到相关要求。

房企发行公司债融资更是少见,主要原因有:一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格;二是中国债券市场相对规模较小,发行和持有的风险均较大。房地产信托的门槛较高:自有资金超过35%“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行,也不利于房地产信托业务的发展。

 

供应链金融对房地产企业的作用

 

2018年以来,供应链金融迎来迅猛发展。从总规模上来看,截至2018年12月31日,租房租赁市场共发行产品21单,发行规模总计415.02亿元。其中,2017年发行4单,规模总计51.20亿元,2018年发行17单,规模总计363.82亿元。另外,在2018年年底,还有3单产品成功获批,获批金额总计117.62亿元。可以看出,住房租赁资产证券化市场未来前景广阔。

 

我国供应链金融ABS产品涉及的行业主要为房地产行业,目前主要以保利、万科、碧桂园等主体信用和偿付能力均较强的大型房企为主,房地产行业在供应链金融ABS中占据大半江山,发行规模占比达到81.80%,目前,供应链金融已经成为房地产行业融资的重要渠道。

 

另外,以小米、京东及滴滴等互联网企业为代表的新型经济企业也参与其中,利用自身的核心企业信用,为其上下游制造业企业提高新的融资渠道,促进整个上下游产业链健康有序发展。

 

(数据来源:WINDS/CNABS)

对房地产企业而言,供应链金融成为盘活资产的新融资渠道。

 

我国目前当地产企业供应链金融应用模式

房地产企业供应链金融保理ABS的应用模式

 

房地产产业链较为复杂,链条上形成的应收账款主要有两类,一是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对供应链核心企业形成的应收账款债权;另一类是核心企业因其下游销售房产而形成的应收账款债权。

就供应链金融保理ABS来说,基础资产一般涉及上游供应商的应收账款,而对于下游销售房产的尾款一般通过购房尾款证券化形式体现。

     

房地产企业往往在整个供应链链条中处于核心地位,上游供应商被迫承受较长时间的账期,资金压力较大,此类企业规模普遍较小,且自身授信额度不高、可用于抵押资产不足,很难获得足够的资金支持。

基于此,在供应链上引入商业保理,供应商将其对核心企业的应收账款转让给特定保理商进行保理融资,保理商将受让的应收账款债权作为基础资产打包转让给资产支持专项计划,应收账款到期时,由直接债务人或者核心企业向资产支持专项计划支付价款,专项计划按照约定向投资者兑付本金和收益。

通过供应链金融保理ABS,供应商可在原合同约定付款时间,按照一定的价格将应收账款转让给保理商,并取得相应的款项,将流动性较差的应收账款变现为具有较高流动性的货币资金,从而盘活资产,降低了资金占用成本。

对于房地产企业,可以通过此方式延长付款账期,缓解其流动性压力,而且发行供应链金融保理ABS对其资产负债表不存在直接影响,一定程度上节约了财务费用。

应收账款类融资模式

应收账款融资是指在供应链核心企业承诺支付的前提下,供应链上下游的中小型企业可用未到期的应收账款向金融机构进行贷款的一种融资模式,应收账款类融资可分为应收账款直接融资和保理公司应收账款收益权转让两类。

存货质押融资模式

存货质押融资模式,又可称为动产质押融资模式,简单来说就是存在融资需求的中小企业将存货或动产进行质押,向银行等金融机构申请贷款的一种融资模式。在房地产供应链中,处于上游的材料、设备供应商通常会有数额大且较为稳定的库存,这些企业可以通过存货质押模式进行融资来缓解资金短缺的问题。

其他房地产供应链金融运作模式

由于房地产供应链的特殊性,在房地产供应链金融运作模式中商业银行主导的供应链金融运作模式最为常见,而物流企业主导和电子商务平台主导的运作模式在房地产供应链中并不常见。

商业银行主导的房地产供应链金融模式,是指商业银行为房地产供应链上存在融资需求的中小企业提供贷款。商业银行通过与房地产企业以及供应链上的其他企业的合作过程中,获取融资企业的相关信息,包括融资企业在供应链上真实的交易情况、核心企业的信用水平以及所在供应链整体情况。通过此情形,商业银行能够有效的降低由于银行与融资企业间信息不对称问题导致的各类风险。

 

结 语

房地产如何玩转供应链金融?

在房地产企业主导的供应链金融运作模式中,房地产企业既是房地产供应链的核心企业,又是房地产供应链金融的主导者,能够充分利用与融资企业合作过程中积累的信息资源,有效地降低供应链金融风险。此外,房地产企业不仅可以通过供应链金融解决其上游企业的融资问题,构建地产生态圈,提升房地产供应链整体水平,还可以实现产融结合,为房地产企业向金融业转型提供途径。

本文由 产业新干线 作者:NovaLink 发表,其版权均为 产业新干线 所有,文章内容系作者个人观点,不代表 产业新干线 对观点赞同或支持。如需转载,请注明文章来源。

发表评论